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《关于进一步规范中心城城中村改造工作的通知》

济政办发〔2012〕31号文有关政策解读

 

 

为了保证市政府《关于进一步规范中心城城中村改造工作的通知》(济政办发〔201231号)(一下简称“新31号文”)贯彻落实,现将文件中有关政策做如下解读。

1.31号文究竟是一个什么性质的文件?

文件第一段写道:“为深入贯彻落实《济南市人民政府关于加快中心城城中村改造的意见》(济政发〔201115号)精神,进一步明确责任,统一政策,完善措施,规范和加快我市中心城城中村改造工作”。“新31号文”是贯彻落实15号文的配套文件,对15号文部分内容进行了细化,政策措施给予了完善,程序标准进一步规范。

2.31号文主要作用是什么?

31号文主要作用是:一是建立组织领导机构。明确了新的全市城中村改造领导小组。2009年,为落实省三年农房建设任务,成立了全市农房建设与危房改造领导小组,随着这项任务的完成,以及农房建设和城中村改造两个不同性质的工作,需要成立一个新的统一的组织来领导全市城中村改造工作;二是明确责任分工。进一步明晰了在城中村改造推进工作中,各区城府(含高新区管委会)、各部门的职责,区政府是责任和组织实施主体,各部门的工作和责任也一目了然;三是细化安置标准。15号文执行一年多,经过实践检验,有些政策需要进一步完善,比如人均40平米安置政策,主要从多层建筑考虑,现在随着城市长高了,小高层、高层建筑多了,公摊面积随之多了,老百姓的实际使用面积就缩水了,为了统一安置标准,对小高层和高层的安置标准进行了细化,机动人口系数从原来文件的5%调整为10%,等等;四是确定违章建设处理原则。对城中村改造中违章建设如何处理,做出了一些相应的规定。五是明确整改要求。对20号文、31号文批复的项目怎么办做出了回答,即区别不同情况,分类整改。

3. 文件中一(二)中:什么叫特定区域?

特定区域是指按照市政府确定的职能,由市级土地熟化平台(济南滨河新区建设投资集团有限公司、济南城市建设投资集团有限公司、济南西城投资开发集团有限公司、济南旧城开发投资集团有限公司)负责熟化的片区。

4.文件中二(二)中:“中心城城中村改造的生产生活保障用地规模,可按照人均25平方米规划净用地面积核定”,什么叫“规划净用地面积”?

规划净用地面积:项目在用地规划范围内直接用于该项目建设的用地。该用地不包含城市道路、河道、绿化、高压走廊、轨道交通等市政规划建设用地内容。

5.文件中二(四)中:“城市规划确定改造项目用地全部为居住用地且用地性质无法调整的,各责任主体可对区域内改造项目生产生活保障用地统一考虑,将生产生活保障用地统筹管理,在区域内进行置换”,怎么理解这段话?

当城乡规划主管部门在市国土主管部门所提供村界范围内确定旧村改造项目用地时,村庄范围内无商业、仓储等用地且无法调整,保障用地可由区政府统一协调,打破村居界线在其它村居范围内,选择规划用地性质为商业、仓储等用途的土地作为保障用地。

6.文件中二(五)中:“改造前已建设形成的权属归村集体所有的商业、批发零售等用房,制定改造规划时可以保留的,作为生产生活保障用房对待,并相应核减生产生活保障用地规模”,如何核减保障用地规模?

为防止重复划定保障用地,《通知》要求在保障用地规模划定前,有关部门和单位应先对区域内已建设形成的并归村集体使用的商业、批发零售等用房进行核实,与规划不矛盾的建筑可根据实际需求予以保留,按照市领导小组确定的违章建设处理程序,经市领导小组研究可以保留后,可以作为保障用房,在保障用地中核减相应的面积,城乡规划建设主管部门为其办理后续规划手续。

7.文件中二(六)中:“……,交由政府统征储备”,统征储备是什么意思?

为避免发生安置用地和生产生活保障用地已建设完成,原旧村址土地仍然占用的现象,《通知》要求项目改造完成后,责任主体要督促改造村(居)必须在一年内腾出土地交由政府储备,征地补偿标准按照市政府第238号令执行。该部分土地招拍挂出让时不再对地上物重复补偿。

8.文件中二(七)1 中:什么叫“经营性用地规模按照基本平衡村庄安置改造成本的原则确定”?如果测算本村经营性用地不能平衡村庄安置改造成本,是否可以用农用地?

由于经营性用地出让价格随土地市场波动变化较大,经营性用地出让后实际成交总价款可能远大于原先测算经营性用地成交总价款,其60%部分也会发生大于原提报成本的情况。为此,《通知》要求拨付经营性用地成交总价款的60%不应大于提报的城中村改造总成本,对于经营性用地成交总价款的60%超出城中村改造成本的,应核减相应的经营性用地规模。对于满足平衡城中村改造提报成本以外的土地应按照《济南市土地征收管理办法》(市政府令第238号)规定的标准征收补偿。

改造项目用地规模不足,划定的经营性用地招标拍卖挂牌出让土地总价款的60%不足以解决村(居)改造成本的,从拨付到所在区域相关责任主体土地出让净收益中平衡解决。

对于符合城市总体规划和土地利用总体规划的农用地,在农转用指标能够满足的前提下,可以作为旧村改造的平衡用地使用。

9.文件中二(七)3中,什么叫“先行拨付城中村改造成本时,要以改造项目中经营性建设用地出让前责任主体提报的金额为上限依据”?拨付城中村改造成本是什么程序?

    城中村改造成本由责任主体负责根据改造村(居)的人口数量、征地规模、地上物拆迁补偿等进行测算,先行拨付的金额不得超过责任主体提报的金额。最终按照《济南市人民政府办公厅转发市财政局等部门关于规范国有建设用地出让成本结算工作的意见的通知》(济政办字〔201057号)结算。

10.文件中二(八)中:城中村改造工作中,那些费用可纳入改造成本?达到什么条件以后才能进行成本测算安置房建设的地下车库、地下室可以进入成本吗

中心城城中村改造涉及的以下支出可纳入改造成本:

(1)  已批准并符合规定标准的村(居)民安置用房的全部建设投入。关于城中村改造安置房地下车位及地下储藏室计入成本问题:安置房地下设施的产权属于项目所在区政府(含高新区),其收益作为所在辖区范围内城中村改造安置房区域社会管理及物业管理方面公共支出的补助资金,由区政府(含高新区)统筹安排使用。计入成本的具体办法是:一是地下安置面积按照济政办字〔201231号文件规定的村集体经济组织成员(含机动人口)应安置总面积的30%计算;地下设施实际面积达不到该标准的,按实际面积计算,不再另外建设。二是地下设施建设成本单价统一以每平方米2800元计入;三是如因安置成本增加无法在项目自有土地范围内平衡的项目(含已实施项目),其成本溢出部分由项目所在区政府在区域内自行平衡解决。

(2)  安置用地内规划的道路、管网、照明、绿化及村(居)办公、物业管理、社区服务等基础配套设施的全部建设成本。

(3)  由改造村(居)投资,且为改造村(居)服务的学校、幼托的建设资金。

(4)  生产生活保障用地的土地征收补偿费用。具体包括:土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费。

(5)  征收补偿所发生的财务费用和管理费用。具体包括:财务费用是为完成土地收储产生的借贷利息支出,以银行同期利率为准;管理费用是为建设安置房及七通一平产生的监理等费用。

(6)  依法可纳入成本的其他费用。

(7)  对于高层、小高层地下车位、地下室是否纳入改造成本的问题,按照充分发挥建筑物功能,方便群众生活的原则,由市领导小组办公室会同有关部门提出意见,报领导小组审定后实行。

    11.文件中二(九)中:什么叫“规划方案批复一年内无实质性进展的”?

规划方案(市中心城城中村改造工作领导小组办公室批复的总体策划报告)批复一年内无实质性进展是指城中村改造建设项目经市中心城城中村改造工作领导小组办公室批准后,一年内未向城乡规划主管部门申报村民安置及生活保障用地修建性详细规划方案的村居项目。

12.文件中三(一)中:满足这一条件的项目,相关手续如何完善?

经市中心城城中村改造工作领导小组批准,该部分房屋可以结合城中村改造同步给予完善相关手续。规划部门现状认可,发改部门给予立项,土地管理部门为其办理划拨手续等。

13.文件中三(二)中:怎么理解“生产生活保障用地的审批,结合违章建设房屋处理情况统筹考虑”?

1改造前已建设形成的权属归村集体所有的商业、批发零售等用房,制定改造规划时可以保留的,作为生产生活保障用房对待,并相应核减生产生活保障用地规模。

2)城中村改造中违章建设履行完搁置程序后,分三种情况分类处理:一是200775之前产生的违章建设履行完搁置程序后,不再扣减保障用地指标;二是200776之后至项目策划报告批复日期之前产生的违章建设履行完搁置程序后,视违章建设量、对城市建设规划和村庄改造规划的影响程度、接受处罚等情况,暂扣一定比例的应划拨保障用地指标,待违章建设处理完后再行划拨。具体由市城管执法和规划部门把握;三是项目策划报告批复日期之后产生的违章建设,停止保障房项目审批和供地,按有关政策规定处理。关于城中村改造中产生违章建设的时间节点问题,由项目所在区政府根据有关资料提出申请,经城管执法部门审核后报市领导小组办公室。

14.文件中四(一)、(二)中:各区如何开展自查和报告?20号文、31号文批复的项目,是否保留还是重新申报?保留项目如何处理?

20129月,经过领导小组办公室领导批准,下发了《济南市已批准中心城区城中村改造项目分类整改报告表》,各区需对20号文、31号文批复的项目按文件规定的整改内容和流程进行自查,填写报表、写出自查报告,上报市领导小组办公室。市领导小组办公室根据各区自查情况和建议,提出意见报市领导小组审定。

15.文件中四(二)1中:“尚未取得安置、生产生活保障用地规划条件的”,这里的规划条件指什么?

规划条件是指城乡规划主管部门批准村民安置及生活保障用地修建性详细规划中确定的相关建设指标。

16.文件中四(二)2中:“已取得规划条件,安置或保障用房尚未开工建设或部分开工建设的,结合建设进度重新核准安置或保障用地规模”?这段话如何理解?如何核准用地规模?

已取得规划条件,安置或保障用房尚未开工建设或部分开工建设的,要根据15号文和31号文规定的标准重新核准安置、保障用地规模,对于条件许可的,应根据市领导小组的批复,重新规划安置用地、生产生活保障用地。

17.文件中四(二)3中:“……责任主体要制定有效措施并向市中心城城中村改造工作领导小组作出书面承诺,确保安置用房超建部分不对外销售;……超建部分所占土地的征地补偿款应从拨付的旧村改造成本中相应扣减,超建部分不享受政策性规费减免”?超建多少如何认定?征地补偿款应如何从拨付的旧村改造成本中相应扣减?超建部分安置房可以买给本村村民吗?

责任主体要根据15号文和31号文规定的标准,结合村居人口、规划指标核实所需安置房屋面积,这部分面积可以享受城市建设综合配套费减免政策,超建部分不再享受城市建设综合配套费减免政策。

对于超出标准的房屋,根据规划容积率推算占地面积,该部分占用土地在征地时不再给予补偿。超建部分不得对外销售,由政府按照建设成本价整栋或整单元收购,纳入保障性住房分配管理。

安置房超建部分需扣除的征地补偿款,应为超建部分占总建设面积的百分比,计算扣减旧村改造成本。

18.文件中四(二)4中:“因重新审核或核准而增加的规划策划、方案设计等费用,经审计后可与前期费用一并纳入改造成本”,包含哪些费用?需要提供什么依据?

包括因重新审核或核准而重复发生的规划策划、方案设计等费用,最终按照《济南市人民政府办公厅转发市财政局等部门关于规范国有建设用地出让成本结算工作的意见的通知》(济政办字〔201057号)结算。

19.文件中四(二)5中:“重新核准安置和生产生活保障用地时,可考虑原项目批复后的人口变化情况”,应该理解为就是要考虑人口变化情况,新人口如何认定?

应该理解为就是要考虑人口变化情况,特别是对于人口变化比较大的村居,在项目自查整改时要考虑人口的变化情况。新人口的认定,按照15号文批复项目方式,将人口分为集体经济组织成员和非本村集体经济组织成员,经过村(居)登记并公示,由区一级政府认定并出具证明。需要说明的一点,本次自查整改过程中,为了减少程序,我们将区政府人口证明和《济南市已批准中心城区城中村改造项目分类整改报告表》合二为一,区政府在表格上加盖公章,就是对表格所有内容负责,包括人口的认定。

20.关于违章建设问题处理工作程序,由市领导小组办公室组织建设、规划、国土资源、城管执法等部门研究制定。

对于中心城区城中村改造项目涉及的违章建设问题,根据《济南市中心城城中村改造工作领导小组第一次会议纪要》(济城村改字〔20121号)确定的《济南市中心城城中村改造项目中违章建设处理程序》处理。

 

 

 

 发布时间:2013-09-30
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