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政协济南市委员会第十三届五次会议提案

 

 

提案编号

1350256

   

城市建设与管理

   

关于旧楼住宅加装电梯,解决“老弱病残”群体“坐楼监”疾苦的建议

承办类型

分办

主办部门

市规划局;市城乡建设委;市住房保障管理局;市质监局

 

关于旧楼住宅加装电梯,解决“老弱病残”群体“坐楼监”疾苦的建议

 

目前,我市人口年龄结构与全国一样,已进入老龄化状态,并呈现愈加严重的趋势。统计表明,截止2015年末,全市60岁以上老年人口已达123.17万人,占全市总人口的19.68%,平均每5人中就有一位60岁以上老人。这一比例高于全国平均水平,也远超国际老龄化社会标准。在这些老年人中,按我市养老 “9073” 现状(即90%居家养老,7%社会养老,3%机构养老)计算,居家养老者为110万人,再加上行动不便的残疾人、体弱者和病人,这一数字或高于120万人。其中,很多人住在旧楼高层。而由此带来的一系列社会问题,如“老弱病残”群体被“宅”在家中“坐楼监”问题,需要党委政府给予高度重视,尽快采取旧楼住宅加装电梯的措施予以解决。

  据粗略估算,在我市有加装电梯需求的旧楼住宅数量约1.5万栋。造成这一问题的原因是:我市自上世纪8090年代开始,为解决群众住房困难,陆续建设了大量的单位自建房、集资房、房改房。因受当时条件所限,这些楼房甚至七八层的住宅未能安装电梯,从而形成了今天住在高层住宅的“老弱病残”群体“坐楼监”的尴尬局面。

  经综合考察研究,我市旧楼住宅加装电梯面临的问题主要有“四难”,即:高层受益、低层受损,二者协调难;报建手续难、筹资难及后期运行管理维护难。针对“四难”问题,近年来,国内一些城市如北京、上海、广州、厦门、福州、南京、泉州、武汉等出台了专门地方法规,对旧楼住宅加装电梯进行规范和指导,值得我们借鉴。

  为尽快实现我市旧楼住宅加装电梯,解决“老弱病残”群体“坐楼监”问题,建议:

一、市委常委会或市长办公会研究确定,把解决旧楼住宅加装电梯列入市政府为民办实事项目。

二、市政府成立由分管副市长牵头负责,建委、规划、土地、房管、质监、消防、城管、园林等部门分管领导和各县(市)区分管副区长(副县长)组成的工作机构,研究出台旧楼住宅加装电梯指导意见和实施细则,同时出台制定加装电梯的业务流程及部分业主财产损失的补偿办法和相关政策。在出台的政策中,可参照国内其他城市做法,对这项公益性民生工程,在规划报建、项目审批、税收等方面享受政府优惠政策。

三、为避免不同楼层住户因利益关系难以达成一致,有关部门根据实际情况设计不同改建方案供业主选择,尽量做到使各层楼业主能在加装电梯的过程中一定程度地改善居住条件。

四、旧楼住宅加装电梯资金来源,除政府给予适当补贴外,可多渠道筹措,如个人提取住房公积金、房屋维修基金,业主按不同楼层分担不同比例费用,或由电梯厂商投资加装,业主刷卡乘梯,谁使用谁付费。另外,可为加装电梯的旧楼加层出售,出售收益用于安装电梯,剩余部分作为基金,用于支付日后的维护维修费用。

五、挑选业户素质较高、收入稳定的市直机关单位宿舍,如在市委、市政府办公厅旧楼住宅先行试验,取得经验再推广实施。

附件一:旧楼住宅加装电梯的法律依据及解读

附件二:广州市旧楼住宅加装电梯民意调查摘要及中共、特邀组的三点认识

附件三:旧楼住宅加装电梯各层业主出资分摊方案

附件四:旧楼住宅加装电梯示意图

 

 

附件一:

旧楼住宅加装电梯的法律依据及解读

 

所谓旧楼加装电梯,法理上称“既有住宅增设电梯”。这是一件服务“老弱病残”群体、具体体现党委政府为人民服务宗旨的好事。而好事要办好,重要的是要有充分的法律依据。而旧楼加装电梯的法律依据,主要是《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《物权法》、《建筑法》、《规划法》)。

一、《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(六)改建、重建建筑物及其附属设施”,“应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

解读:《物权法》将电梯认定为附属设施,而且在为旧楼住宅安装电梯时,只要有两个“三分之二”同意即可。因此,在旧楼住宅安装电梯的实践中,只要一个整体单元中的业主中有三分之二同意即可,而非全体产权业主说了算。而实际上,《物权法》没有专门提及针对旧楼住宅加装电梯的问题。因为在《物权法》颁布实施之时,还没有此类问题出现,立法者也没有考虑到。从法理上说,“改建和重建”与“加建和新建”是两码事。可我们不能因为找不到对应的依据,就不做这件事情。这需要创新思维。

二、《建筑法》第二条规定:“本法所称建筑活动,是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动”。《建筑法》第五条规定:“任何单位和个人都不得妨碍和阻挠依法进行的建筑活动”。

解读:第二条规定将加装电梯认定为建筑活动。第五条规定与《物权法》第七十六条规定合并理解,即旧楼住宅安装电梯,即使有三分之一业户不同意,也不得妨碍和阻挠这一合法建筑活动。

三、《规划法》第二十七条规定:“ 城市旧区改建应当遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则,统一规划,分期实施,并逐步改善居住和交通运输条件,加强基础设施和公共设施建设,提高城市的综合功能”。《规划法》第三十二条规定:“ 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施,必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请,由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求,核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证件和其他有关批准文件后,方可申请办理开工手续”。

解读:第二十七条规定的关键词是“合理利用”、“改善居住条件”、“加强基础设施建设”,这与旧楼住宅安装电梯的本意完全吻合。第三十二条规定将旧楼加装电梯认定为必须办理规划许可证的行为。

综上,建议:我市出台旧楼住宅加装电梯的指导意见、实施细则和相关政策时,应根据《物权法》、《建筑法》、《规划法》等法律法规,结合实际制定,从而使新出台的地方法规严禁有据,切实可行。

  

 

附件二:

广州市旧楼住宅加装电梯民意调查

摘要及中共、特邀组的三点认识

 

旧楼住宅加装电梯,以解决“老弱病残”群体被“宅”在家中“坐楼监”问题,已经引起国内诸多城市党委政府的高度重视,并着手加以解决。但对旧楼住宅加装电梯,究竟民意如何,他们持何态度?对此,广州市不动产研究会成立的专门研究小组,于20156月公布了问卷调查结果。现整理如下,供参考。

  一、超6成民众支持引入第三方机构

  据了解,研究小组选取了天河、越秀、海珠等9个区45栋楼作为深入访谈调研样本,并对涉及加装电梯区域的125栋楼房住户发放问卷,回收389份有效问卷。

  调研结果显示,广州市中心城区成功加装电梯数量较大,集中在越秀区、天河区和海珠区,其中越秀区成功案例占总数37.67%,是荔湾区的7倍。

  数据显示,389份有效问卷中共有349份反映了加装目的,其中92.8%的住户加装电梯单纯以方便出行为目的,3.2%的住户在解决出行的同时也融入了产权升值的参考因素。仅1.1%的住户认为加装纯粹出于升值考虑。

  问卷中涉及了民众对于引入第三方机构参与电梯加建工作的看法。62.1%的住户表示支持,希望在协商及代办流程有第三方可以介入,参与调解及代理。31.7%的住户表示了反对。另有6.2%的住户对于引入第三方持中立态度。

  389份有效问卷中反映了出资参考因素的共188份。根据实际调研反馈,将楼层数列入参考因素有186份,占98.9%,一般以直接楼层数或阶梯级数反映,随楼层数上升所占出资比例也相应上调。

另外,在调研过程中发现,大部分人的目的是为了更好地完成加装电梯方便出行,为了加装电梯来获得补偿的情况属于个案现象。研究小组还从相关的交易数据中看到,已加装和申请加装电梯的居民楼当中存在交易的情况很少,即多数人不是想以加装电梯牟利。

  二、未成功加装住户:最难是意见难统一

未成功加装电梯住户认为,最大的三个阻碍是意见难统一、缺乏牵头者和成本过高。

72.0%的未加装住户认为缺乏有效的协商沟通机制和谈判依据是导致未能成功的主要原因。个别协商不成产生的暴力伤人事件更加使得住户自主发起的意愿降低。

46.2%的未加装住户承认加装电梯是解决楼内住户日常出入的必须途径,对此持支持态度,但在落实到具体工作时,实际需求者以老龄人群为主,因年龄偏大或子女工作繁忙等原因,无法牵头组织加装工作。

  11.9%的未加装住户存在无力承担加装电梯成本的情况,因不同楼房的层均住户数量、住户收入、出资人数等因素存在差异,个体的出资成本往往出入较大。有住户反映虽有使用电梯的需求和出资意愿,但因实际的投入成本压力较大而无力承担。

  三、已成功加装住户:后期维护缺乏指引存在隐患

  52.2%的已成功加装住户表示,在整个加装电梯过程中,协商意见和制定出资的工作难度最大,楼内住户统一出资方案是核心问题。

  47.0%的住户认为现有的审批流程复杂。完整地跑完流程需经过规划局、消防等多个单位,历时短则数月,多则数十月。且现有规定存在部分不尽合理的地方。

已加装电梯的受访者中,63.9%的人表示楼房采取了由楼长或电梯成立小组,代收维护管理费并定期进行维护管理检查的模式。34.1%的楼房采取将电梯纳入物业管理,委托物业管理公司代为维护监管并缴纳一定费用。住户按不同楼层承担相应管理费用,统一交电梯管理费。4.2%的楼房后期管理一块尚未规范。一方面住户担心委托个人代表管理存在资金挪用的隐患,另一方面住户也反映了电梯使用中意外事故的责任制追究尚未明确,一旦发生特殊情况将造成无人负责的混乱局面。

四、中共、特邀组的三点认识

参考以上民意调查结果,我们中共、特邀组认为,旧楼加装电梯是涉及民生的好事,如要顺利实施,必须具备三个条件:一是法理上要有依据。二是地方各级党委政府要大力支持,出台有关地方法规予以规范。三是资金来源要多样化,可由政府补贴一块、业主众筹一块、提取公积金和房屋维修基金补充一块。

 

  

附件三:

旧楼住宅加装电梯各层业主出资分摊方案

 

据国内多个城市为旧楼住宅加装电梯的经验看,各楼层业主合理分摊费用,是成功与否的关键因素之一。其出资分摊方案,多是根据楼层高低和楼房面积设定计算公式。

方案一:以楼层层高、面积为因子,确定出资比例性系数的分摊方案。

  适用对象:商品房、无单位承担费用的房改房。

  (1)每户出资额=楼层出资比例×面积×分摊系数×总费用。

  (2)分摊系数=1/(费用分摊楼层出资比例×费用分摊每层楼面积和)

  假设某一楼层总层数为9层,每层4户,每户面积60平方米,加装电梯总费用为50万元。则公式为:分摊系数=1/[(0.1+0.3+0.4+0.6+0.9+1+1.1+1.2)×(4×60)]=0.000744

  方案二:出资金额或出资比例按楼层递增/减,确定比例性出资方案。

  适用对象:原单位承担部分出资的房改房。

  每层出资额=(每层所在层楼梯级数/各楼层叠加梯级数)×总造价。

  若每户面积相等,则:每户出资额=该楼层总出资额/该楼层户数;

  若每户面积不等,则:每户出资额=(该户面积/该层总面积)×该层总出资额。

补充方案:实行上述方案的前提是出资楼层及以上楼层全部业主参与出资,若有部分业主不参与出资,则其应当出资费用由各出资住户按所选分摊方案进行二次分摊。

方案三:评分制分摊方案。

适用对象:一般性居民旧楼。

例如:7楼住户为10分,6楼住户为9.5分,以此类推每层楼递减0.5分。根据建设费用的总额,平摊计算每分平摊金额。每户的分数乘以每分平摊金额,即为每户需缴纳金额。

 

   

 

附件四:

旧楼住宅加装电梯示意图(一)

水泥结构密封式传统电梯

 

  

旧楼住宅加装电梯示意图(二)

(透明观光梯)

 

 

答复主要内容:

您提出的关于旧楼住宅加快电梯,解决‘老弱病残’群体‘坐楼监’疾苦的建议收悉,现答复如下

为老旧小区住宅加装电梯,是解决老弱病残孕等群体“坐楼监”问题的民心工程。但目前这项工作对我市来讲还是一个新课题,缺乏相应的政策法规。下一步应结合我市城市更新改造和老城区既有建筑物功能提升两项工作,将其作为一项重要内容,明确牵头部门,开展基础性调查研究。我委将按照市里的统一部署和工作职能,积极配合有关部门制定出台相关政策法规,为解决老旧小区住宅加装电梯问题做出应有的贡献

感谢您对济南城乡建设的关心与支持,欢迎继续提出宝贵意见和建议。

 

济南市城乡建设委员会

2016727

 

 发布时间:2016-07-27
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